（原標題：調控加碼融資收緊 開發商拿地熱情不減 “撐死VS餓死”經驗撐腰 房地產信托“火中取栗”）
“我也擔心自己會成為接盤俠，但就像地產商說的，餓死膽小的撐死膽大的。”張大偉（化名）說這句話的時候，已是晚上八點多，他剛剛下飛機。
張大偉，某知名信托公司高級信托經理。整個三月，他都在忙著出差，手里的幾個融資項目全是房地產。今年春節后，盡管樓市調控政策不斷加碼，但開發商拿地熱情依舊高漲。地產融資收緊，讓包括張大偉在內的不少信托業務人士感到，業務機會來了。
地產信托升溫
“和去年春節后完全不一樣，現在是項目找上門來。”張大偉清楚地感受到，房地產信托業務正在升溫。
從業七年，信托經理張大偉一直做的是房地產融資業務。而房地產融資業務，是信托公司的重要業務支柱，與通道業務、地方融資業務并稱為信托業務“三件套”。根據中國信托業協會統計，截至2016年底，信托資金投向房地產領域的規模為1.43萬億元，較2015年底的1.29萬億元增加1400億元。
如今，張大偉手頭忙乎的這幾單業務都屬于拿地項目。在這類業務中，信托公司通過明股實債的產品結構設計，為房地產開發商在拿地環節提供配套融資。在他看來，開發商拿地熱情依舊高漲、地產融資收緊是房地產信托業務升溫的重要原因。
盡管樓市調控政策不斷加碼，但土地市場仍舊火熱，特別是在一些一二線城市，房企拿地熱情不減。據媒體報道，3月30日，南京土地市場迎來NO.2017G01-08號8宗土地的網上拍賣，包括3宗純住宅用地、2宗商辦用地和3塊商住地，這8宗地的總出讓面積為96.49萬平方米，經過兩個多小時的競價后限價的地塊全部達到最高限價。而廣州海珠區的地塊吸引了眾多房企參與競拍。最終，該地塊以總價20.4億元并配建4.41萬平方米成交，折合樓面價高達每平方米55437.35元。
中國指數研究院數據顯示，今年第一季度全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%；各線城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。中國指數研究院認為，今年以來各地加大推地力度，特別是熱點一二線城市為緩解住宅用地的緊張狀況，住宅用地的推地力度較大，其中一線城市的推地量幾乎翻倍增長。隨著推地量的增加，企業“補倉”意愿提高，住宅用地成交呈現量價上行態勢。
由于地產融資政策收緊，房地產企業資金供給渠道減少，信托公司在此領域的優勢得以凸顯。近期，海通證券(14.670, -0.02, -0.14%)在一份研報中表示，自去年10月地產調控以來，房地產融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，地產企業股權融資、發行ABS、地產基金、資管融資等各類渠道均有收緊。截至目前，融資緊張狀況未見改善信號。例如，自去年地產調控政策鋪開后，地產行業債券融資收緊，發行量大幅縮減。具體來看，2016年4季度地產行業債券總發行量僅為1210億元，較3季度減少近2/3，凈融資額僅為997億元，僅為3季度的30%；2017年以來地產行業債券總發行量僅為199.3億元，較2016年同期大幅減少。
今年2月13日，中國證券投資基金業協會發布《備案管理規范第4號》，叫停了16城私募、資管計劃投資房地產開發企業項目。針對的主要地區包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟南、廈門、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個城市，均是房價上漲過快城市。不過，中國證券報記者從多家不同區域信托公司了解到，除個別區域針對拿地項目出臺相關限制外，房地產信托業務尚未被明顯收緊。
張大偉感慨，“去年房地產市場火爆，但地產信托業務不好做，各類金融機構競爭太激烈了。但今年隨著地產融資政策收緊，房地產企業資金供給渠道減少，信托公司的業務機會就來了。”
華東某信托公司風控總監亦坦言：“現在房地產信托業務確實表現出新的趨勢，我們公司現在一周審批的房地產項目數量增加近10%，特別是最近這一兩個月。”不過他也強調，目前這種增長并非井噴式的。
逆周期“火中取栗”
值得關注的是，隨著政策面收緊與市場調整期到來，地產商拿地，特別是“地王”的風險在增加，對于參與其中的金融機構，亦有潛在的風險。但對于張大偉而言，他現在更愿意相信那句俗語——“撐死膽大的，餓死膽小的”。
“你看，2013年的時候，開發商拿了‘地王’怕砸到手里，但后來發現是機會。所以現在開發商也醒悟過來了。”他說，“過去幾年發展迅速的房地產企業，都是敢于拿地的，反到是一些講究穩扎穩打、過度講求財務指標好看的開發商，現在卻落伍了”。興業證券(7.730, 0.00, 0.00%)近期發布的研報表示，房地產企業最核心的競爭力是投資拿地，在過往周期里，做大做強的房企無一不證明這一點。
“對于地產商是這樣，對于信托公司也是一樣的道理。”張大偉表示，根據其所在公司的研究判斷，目前國內房地產正處于上行的大周期，下行的短周期，因此逆周期展業并非不是一種良策，但要把控好其中的風險。
事實上，信托公司在這方面并不缺乏前車之鑒。
華融信托研究員袁吉偉近期撰文稱，根據2015年年報披露，有近20%的信托公司房地產信托業務占比超過20%，這部分信托公司既面臨存續房地產信托業務風險管控的考驗，也面臨新增業務風險防范的考驗。2012年、2015年房地產信托風險集中爆發已經使得個別信托公司承擔了較大的兌付壓力，個別信托公司已經被監管部門叫停房地產集合信托業務，有的信托公司因大量房地產風險信托暴露面臨較大的生存困境。此外，近年來，信托公司房地產信托業務向部分大型房企集中，也面臨一定的集中度風險和房地產業務周期性風險。
目前，信托公司是如何管控風險的呢？中國證券報記者采訪了多家信托公司風控人士，多數表示其公司房地產業務準入較2016年沒有明顯變化。在袁吉偉看來，這主要是因為以往的準入標準已經較高，主要目標區域為一二線城市，目標客戶為百強房企或上市房企等實力相對較強的房企，而拿地業務主要取決于當地監管部門的態度，并沒有完全禁止，但是對于三四線城市的房地產信托業務普遍持非常謹慎的態度。他還表示，受房地產市場未來不樂觀預期影響，少部分的信托公司已經收緊房地產信托業務，在業務區域、增信措施、客戶資質等方面提出更高要求，諸如業務區域收窄至一線城市、必須有抵質押物等。另外，也有個別信托公司面對房地產調控持續升級時正在考慮調整相關業務準入標準。
前述信托公司風控總監進一步表示，根據過去幾年的經驗，對于房地產業務風險的把控，目前信托公司的手段更加多樣化，而且對項目本身的測算也更加準確。他說：“最近和其他幾家信托公司風控負責人聊，大家的看法基本上是一致的”。
尋求業務類型多元化
正如前所述，對于房地產融資業務，即便是“火中取栗”，信托公司也不再如之前那般“魯莽”。除了加強風控，業務類型也更為多元化。
例如，今年年初，光大興隴信托總裁閆桂軍在接受中國證券報記者專訪就明確表示，會繼續堅持開展房地產金融業務。他說，房地產行業是國民經濟的重要支撐，健康合理的房地產業務有助于國民經濟的持續健康發展。信托公司開展房地產業務，具有獨特的制度優勢。目前中國的房地產業行業集中度不高，需要提高大中型房地產商的市場占有率，來降低經濟下行周期中小房地產商經營困難甚至破產倒閉對金融體系的沖擊。房地產行業去產能，就是要讓小型地產商有序退出市場，中型地產商中有特色的予以保留，沒有特色的進行并購重組，大型房地產商要優化治理結構。
“在此背景下，我們的房地產業務更多是做房地產并購基金。”閆桂軍表示，長期以來，中國的很多中小房地產商有土地資源，卻缺乏足夠的開發能力和后期管理能力，但對購房者而言，則需要房地產商提供長期的物業和其他管理服務。正是看中這種機會，2015年光大信托與大型地產商合作，開展中小地產并購重組業務，成立多只房地產基金，并對大型地產商開通綠色通道，提高放款效率。
做了七年“假股真債”的張大偉，近期也在寫報告，探索地產業務中的“真股權”投資。他坦言，從債權融資轉向股權融資，無論是對信托業務人員，還是對客戶來說都是比較大的挑戰，但這是一種趨勢。