5月12日央行公布2017年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告以及一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，有幾個點值得關(guān)注：
新增房貸環(huán)比下降1.4%、同比維持在3月斷崖下跌后的個位數(shù)；房貸占貸款比重從16年頂部超100%下降至40%，比上月44%繼續(xù)下降，但比監(jiān)管意向的30%仍有下降空間，意味著房貸緊縮仍將繼續(xù)；地產(chǎn)公司融資難度持續(xù)上升，信貸轉(zhuǎn)信托規(guī)模持續(xù)擴大，融資成本上行不可避免。以上意味著地產(chǎn)供需雙方都將面臨嚴峻的融資環(huán)境，類似2010-2014年初，成交量下行已經(jīng)不可避免。
1）新增房貸連續(xù)維持低位增速、環(huán)比出現(xiàn)下降：4月金融數(shù)據(jù)公布，當月新增貸款1.1萬億元，同比增長98%，環(huán)比增長7.8%；當月新增居民中長期貸款4441億元，同比增長3.8%，環(huán)比下降1.4%。我們近似地視居民中長期貸款為房貸，近24個月新增房貸同比增速為72%，近36個月新增房貸同比增速為49%，繼3月份新增房貸同比增速懸崖式下跌至2.4%之后，4月份新增房貸同比增速3.8%持續(xù)低位。
2）新增房貸占新增貸款比回落、但離監(jiān)管單位意向的30%仍有下降空間：4月份該占比為40.4%，比較3月份的44.1%有所回落。新增居民中長期貸款的比重指數(shù)與房地產(chǎn)銷售熱度明細相關(guān)，也體現(xiàn)了貸款投向?qū)彿康钠贸潭?。?012年中至2015年中，該比重一直維持在25%上下波動，直到2016年7月超過了100%（其他貸款凈償還）。2017年1、2月新增居民貸款的比重降至31%，主要由于對核心一二線城市的信貸收緊，但3、4月份有所回升，目前離監(jiān)管意向的30%仍有下降空間，意味著仍有進一步緊縮地產(chǎn)信貸的可能。
3）地產(chǎn)公司融資難度上升，信貸轉(zhuǎn)信托或是趨勢，回想2010-2014的融資限制，地產(chǎn)公司融資成本上行不可避免：截至一季度末金融機構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為28.4萬億，同比增長26.1%。而房地產(chǎn)貸款中，地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比下滑21.5%，自2016年Q4后連續(xù)兩個月負增長，反映了930以后對地產(chǎn)開發(fā)融資收緊帶來的影響。而2017年Q1個人購房貸款同比增長45.7%，仍然維持在歷史較高的增速水平上。值得注意的是，保障性住房開發(fā)貸款同比增速擴大至47.7%。保障性住房貸款自2014年3月后大幅增長，在所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的占比不斷提升，棚改的投資力度在不斷加大。此外，我們看到，2016年11月開始，月均信托融資突破2000億元，是社融規(guī)模中除去信貸之外的主力，且還在持續(xù)擴大，行業(yè)的融資成本上行不可避免。